【売却事例②】里道に建物が越境！？未登記の増築も…融資条件クリアまで約半年かかった
里道に建物が越境！？
融資条件クリアまで約半年かかった中古物件の売却ストーリー
物件は昭和45年築の鉄骨造2階建
今回の物件は、昭和45年に建てられた鉄骨造2階建の中古物件です。長年使われてきた建物で、買主様も見つかり、売却は順調に進むかに見えました。
ところが、売却の準備を進める中で、2つの問題が表面化したのです。
発覚した2つの問題
1建物の一部が「里道」に越境していた
敷地に隣接する里道（りどう）に、建物の一部がはみ出していることが分かりました。
2増築部分が登記されていなかった
建物には増築された部分がありましたが、その分が登記に反映されていませんでした。
里道（りどう）ってなに？
昔からある細い道のことで、地図上では普通の道路と違い、国が所有・管理していることが多い土地です。「ただの通路でしょ」と思われがちですが、そこに建物がはみ出していると、きちんと手続きをして解消する必要があります。
買主様の融資条件は「この2つをクリア」
買主様は金融機関から融資を受けて購入される予定でした。そして金融機関からは、引渡しまでに次の2点を解決することが条件として示されました。
✅ 里道との官民境界を明示し、建物の越境を解消すること
✅ 増築未登記部分について、建物の表示変更登記を行うこと
この条件を満たせなければ融資が下りず、売却そのものが成立しません。ここから、私たちの「問題解決の旅」が始まりました。
⏳ 想定以上に時間がかかった「官民明示」
官民明示とは、民間の土地と国や自治体の土地との境目をハッキリさせる手続きのことです。今回は里道を管理する近畿財務局との手続きが必要でした。
当初から余裕を持ったスケジュールを組んでいましたが、実際は想像以上に時間がかかりました。担当者との現地立会いを終えた後も、次のような流れが待っていたのです。
行政や国との手続きは、不動産会社側がスピードを上げようとしても、どうしても待つ時間が発生するのが実情です。
当社が行った調整の数々
長期化する中で大切なのは、「待つだけにしない」こと。手続きの進み具合を確認しながら、次のような対応を一つずつ行いました。
・売主様、買主様との状況共有
・決済期日の延長調整
・金融機関との融資実行日の変更調整
・官民明示手続きへの対応
・表示変更登記への対応
特に大切にしたのは、売主様・買主様への小まめな報告です。「今どの段階で、あと何が必要なのか」が分かるだけで、不安は大きく減ります。
約半年かかって、無事に決済・引渡しへ
想定を大きく超える長期案件となりましたが、売主様・買主様が事情を理解し、最後まで協力してくださいました。その結果、融資条件を無事クリア。決済・引渡しまで完了することができました。
「何を解決すれば売れるのか」を考える！
この事例から学べる3つのポイント
1古い建物は「売ってから」問題が出ることも
越境や未登記増築は、売却を進めて初めて分かることがあります。早めに現状を確認しておくと安心です。
2行政手続きは想定より長引くことがある
国や市・府との協議が必要な場合、数ヶ月単位でかかることも。余裕あるスケジュールと、柔軟な日程調整が大切です。
3課題を整理し、みんなで進めれば道は開ける
売主様・買主様・金融機関・関係機関が同じ方向を向いて調整することで、難しい取引でも前に進められます。
❓ 越境・未登記の不動産でよくある疑問
Q. 越境や未登記があると売却できない？
いいえ、できないとは限りません。状況に合わせた解決方法を整理すれば、売却できるケースがあります。
Q. どのくらい時間がかかる？
内容によって大きく異なります。今回のように半年ほどかかることもあるため、早めの確認がおすすめです。
Q. まず何から始めればいい？
現状の確認です。何が問題で、何を解決すれば取引できるのかを整理するところから始めましょう。
まとめ｜まずは「現状の確認」から
古い建物、越境、未登記の増築。これらがあると「売れないのでは…」と不安になりますが、まずは現状を確認したうえで、売却方法を検討することができます。大切なのは、問題を整理して、関係する皆さんと調整しながら最後まで進めることです。
「うちの物件も心配…」と感じたら、ぜひ一度ご相談ください。
