【売却事例➂】再建築不可×地図錯誤の相続物件を10年越しに売却！
再建築不可×地図錯誤の相続物件を10年越しに売却！
築60年超でも1ヶ月で成約できた理由
「相続した実家、売りたいのに全然売れない…」そんなお悩みを抱えていませんか？
今回ご紹介するのは、10年以上も売れ残っていた「再建築不可」「築60年超」「公図と現地がズレている」という三重苦の物件が、ご相談から1ヶ月以内で成約したケースです。「他の会社に断られた」という方にこそ読んでほしい、リアルな事例をやさしく解説します！
- 問題だらけの物件でも売れる可能性がある
- カギは「解決してから売る」ではなく「説明して売る」こと
- 投資目的の買主様とのマッチングが成約の決め手
1. ご相談の背景：10年以上「売れない」が続いていた
売主様が相続で取得されたのは、昭和38年築の木造2階建て。実はこの物件、10年以上前から複数の不動産会社に売却相談をされていたのですが、そのたびに「この状態では難しいですね…」と言われ続けてきました。
長年「売りたいけど売れない」という重たい気持ちを抱えていらっしゃったそうです。その原因となっていたのが、次の3つの問題でした。
2. 物件が抱えていた3つの問題
① 公図と現地の位置関係が入れ違っている（地図錯誤）
「公図」とは、土地の位置や形を示す法務局の図面のこと。この物件では、対象の土地と隣の土地で、公図上の地番（土地の住所のような番号）と、実際の場所が入れ違っていました。
たとえるなら、「A家の表札がB家に、B家の表札がA家についている」ような状態。
結果として、お互いの土地を占有し合っているような形になっていたのです。
本来は「地図訂正」という手続きで直すのが基本ですが、隣地も長年放置された空き家で、
所有者を特定できませんでした。相手が分からなければ話し合いも手続きも進められず、「これでは売れない」と言われていた最大の理由でした。
② 再建築不可
建物の前にある通路の幅は約1.4m。建築基準法では、家を建てるには原則として幅4m以上の道路（一部は例外あり）に2m以上接している必要があります。この通路は法律上の「道路」に当たらないため、今の建物を壊すと、新しい家を建てられない「再建築不可」の物件でした。
金融機関の住宅ローンも使いにくく、一般の方が買いづらいのが大きなネックです。
③ 築60年以上の木造住宅
昭和38年築ということで、建物の老朽化もかなり進んでいました。修繕にお金がかかりそうだと、買主様もためらってしまいますよね。
まとめると、「再建築不可」「築古」「公図と現況が不一致」「隣地所有者が不明で地図訂正ができない」という、難しさ盛りだくさんの物件だったのです。
3. 発想を変えた！「解決してから売る」→「説明して売る」
当社でも、これまでの経緯や物件の状況をじっくりお聞きしました。そこで出した結論はこうです。
「問題をすべてお伝えして、理解したうえで買ってくれる人を探す」
地図訂正は、相手が見つからない以上、いつまで待っても進みません。10年以上動かなかった理由もそこにあります。
ならば、解決できない問題を隠さず、きちんと説明して、納得してくれる買主様を探す方が、現実的で早いと考えました。
4. 実際の対応：投資目的の買主様へご紹介
ご紹介したのは、投資目的で不動産を探されていた買主様です。投資家の方は、再建築不可や築古といった「訳あり」の特徴を理解したうえで、価格や活用方法を見て判断されることがあります。
今回の問題点や過去の経緯も、良いことも悪いことも包み隠さずご説明しました。そのうえで、契約書には次のような条件を盛り込んでいます。
- 売主様による地図訂正は行わない
- 境界非明示（境界を明らかにしないまま売る）
- 契約不適合責任の免責（引渡し後に不具合が見つかっても売主様は責任を負わない）
- 再建築不可であることの確認
- その他、現況や権利関係についての特約
買主様に事前にしっかり説明し、書面で合意しておくことで、売却後のトラブルを防ぎやすくなります。「売主様が安心して手放せる」契約にすることも、大切なお仕事です。
5. 結果：ご相談から1ヶ月以内に成約！
条件を丁寧に調整した結果、売却のご相談をいただいてから1ヶ月以内で成約となりました。
10年以上動かなかった物件が、あっという間に動いたのです。
売主様からは、こんなお言葉をいただきました。
「長年の悩みが解消して、肩の荷が降りました」
相続した不動産は、持っているだけで固定資産税や管理の手間がかかります。気持ちの面でも、ずっと心に引っかかっていたのだと思います。その重荷を下ろすお手伝いができたことが、私たちにとっても何よりの喜びです。
6. この事例からわかること
不動産に問題があるからといって、「すべて解決しなければ売れない」とは限りません。
- 再建築不可
- 築古物件
- 境界問題
- 公図と現況の不一致
- 契約不適合責任を負えない物件
こうした物件でも、問題点をきちんと整理して説明し、その条件を理解して購入してくれる買主様とマッチングできれば、売却できる可能性があります。
もちろん、すべての物件が同じ方法で売れるわけではありません。物件の状況によっては、別の対応が必要になることもあります。それでも、
- 「他社で売れないと言われた」
- 「何年も買い手が見つからない」
- 「問題が複雑すぎて、どうすればいいか分からない」
という不動産でも、売り方を変えることで道が開けることがあります。
7. よくあるご質問
Q. 再建築不可の家は本当に売れますか？
価格や条件の面で購入できる方は限られますが、投資家や隣地の方など、需要は存在します。まずは状況の整理が大切です。
Q. 境界がはっきりしなくても売却できますか？
境界非明示の特約をつけ、買主様の合意を得ることで売却できるケースがあります。ただし物件ごとに判断が必要です。
まとめ：諦める前に、まずは現状の整理から
難しい物件だからと諦めてしまう前に、まずは「何が問題なのか」を整理するところから始めてみませんか？今回のように、10年以上動かなかった不動産でも、解決につながるケースがあります。
